В августе 2023 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в России составила 133,7 тыс. рублей, что на 0,6% больше, чем в предыдущем месяце. В среднем квартира обошлась покупателям в 7,06 млн рублей. Однако в Севастополе ситуация оказалась иной: вторичное жильё здесь подешевело на 0,4%, тем самым город вошёл в список из семи населённых пунктов с аналогичным снижением, соседствуя с Симферополем и Курском. Более подробно об этом можно ознакомиться на сайте RuInformer.Com.
Такое локальное снижение на фоне общего роста вызывает интерес к севастопольскому рынку недвижимости. Здесь наблюдается разрыв, который не отображается в федеральной статистике — соотношение цен на новостройки и вторичное жильё в этом городе значительно отличается от общероссийских показателей.
По данным Минстроя РФ, Севастополь стал лидером Южного округа с нормативной стоимостью жилья в 173,1 тыс. рублей за квадратный метр, которая будет действовать во втором квартале 2026 года. Эта цифра представляет собой расчётную величину для субсидий, а не рыночную цену, однако она задаёт минимальную планку для городского рынка. На практике же, по оценкам аналитиков, медианная цена квадратного метра в севастопольских новостройках к началу 2026 года достигнет около 280 тыс. рублей, что на 50% больше, чем два года назад. Выборка платформы Циан показывает ещё более высокие значения — около 361,5 тыс. рублей за квадратный метр, при этом средняя стоимость квартиры оказывается равной 17,2 млн рублей.
Вторичный рынок в этом же контексте выглядит более скромно: около 182 тыс. рублей за квадратный метр на начало 2026 года, что предполагает рост на 8% к концу 2024 года. Разрыв между новостройками и вторичкой в Севастополе составляет почти двукратную величину, что принципиально отличает его от общероссийской практики, где цена первичного жилья обычно превышает цену вторичного на 20-30%.
Годовая динамика также подтверждает эту картину: первичный рынок в Севастополе прибавил около 11% по сравнению с прошлым годом, однако продажи после пикового всплеска ноября-декабря 2025 года — на фоне ожиданий изменений условий семейной ипотеки — сократились примерно на четверть.
На уровне Крыма в целом наблюдается противоположная тенденция: спрос на первичное жильё увеличился почти на 6%, в то время как предложение новостроек возросло на 35%, достигнув 16,3 тыс. лотов. В Севастополе же предложение на первичном рынке стабильно держится в пределах 800-1000 лотов, что говорит о дефиците и, как следствие, о том, что цены не имеют оснований для снижения.
Эксперты выделяют несколько причин, по которым севастопольская первичка не собирается дешеветь. Во-первых, это дефицит ввода жилья — в городе строится около 49,7 тыс. квадратных метров в год, что явно не соответствует существующему спросу, особенно в прибрежных районах. Во-вторых, повышающаяся стоимость земельных участков продолжает увеличивать себестоимость каждого нового проекта. В-третьих, устойчивый внешний спрос: приезжие из других регионов, которые ищут квартиру в Севастополе, готовы платить за её расположение и статус. Это приводит к тому, что цена на новостройки в городе продолжает оставаться высокой.
Структура рынка также важна: около 95% новостроек контролируется несколькими крупными застройщиками, которые не заинтересованы в демпинге. Скорее всего, они предпочтут замедлить вывод объектов, чем снижать цены.
Вторичный рынок в этом контексте оказывается в невыгодном положении: он частично дорожает, однако не может сравняться с ценами на первичное жильё, которое растёт в два раза быстрее. Современные условия не позволяют старым домам конкурировать с новостройками, даже если они обладают некоторыми преимуществами, такими как наличие паркинга или вид из окна.
Косвенным фактором, способствующим поддержанию цен на первичном рынке, является аренда. За период с 2023 по начало 2026 года стоимость найма жилья в Севастополе выросла на 40-45%, что делает покупку новостройки под сдачу более привлекательной инвестицией, чем три года назад. Высокая аренда способствует инвестиционному спросу на первичном рынке, что, в свою очередь, поддерживает цены.
Прогнозы экспертов на оставшуюся часть года предполагают умеренный рост рынка без резких колебаний: ожидается увеличение цен на новостройки в сильных локациях у моря и в центре на 5-10%, при этом для массового комфорт-класса на периферии — 3-5%. В сегменте эконом-класса девелоперы работают на нижней границе маржи, поэтому здесь изменений не предвидится.
Таким образом, августовское охлаждение, о котором упоминает Луценко, не отменяет севастопольскую реальность: пока федеральный рынок остаётся на месте, в Севастополе наблюдается укрепление дистанции между сегментами, которая для вторичного жилья оказывается непреодолимой.