Ранее застройщики имели возможность привлекать средства напрямую у покупателей, что нередко приводило к возникновению долгостроев в случае банкротства девелопера. В настоящее время ситуация изменилась: деньги клиентов блокируются на счетах в уполномоченных банках, и доступ к ним застройщик получает лишь после завершения строительства и передачи ключей. В случае заморозки стройки, банк обязан вернуть дольщику полную сумму первоначального взноса, а восстановление прав граждан осуществляется через Фонд защиты прав граждан. Однако, продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) остается одной из немногих легальных схем обхода обязательного применения эскроу-счетов.
Согласно действующему законодательству, формально возможно строительство без использования эскроу, если привлечение средств осуществляется через вступление граждан в кооператив. Однако, требования по первоначальному взносу в рамках ЖСК могут быть значительно завышены и достигать 40-50%. При этом в договорах долевого участия цена квартиры фиксируется, тогда как в ЖСК кооператив имеет право в одностороннем порядке увеличить стоимость жилья или потребовать дополнительные взносы, если финансирование строительства оказывается недостаточным.
Стоит также отметить, что договоры с ЖСК не подлежат регистрации в Росреестре, что создает дополнительные риски для пайщиков. В результате одна и та же квартира может быть продана нескольким участникам кооператива, что затрудняет отслеживание таких манипуляций с внутренним реестром.
На фоне вышеперечисленных рисков государство готовит новый инструмент: с 1 января 2027 года россияне смогут заключать с банками договоры жилищных сбережений. Этот механизм призван создать долгосрочную финансовую базу для граждан, позволяя накапливать средства на покупку жилья с повышенной защитой вкладов до 10 миллионов рублей.
Важно понимать, что разница между дольщиком и членом ЖСК заключается в том, что первый является защищенным государством инвестором, тогда как второй оказывается в роли рядового кредитора, который стоит в конце очереди на возврат своих средств.