В конце апреля 2026 года Центральный банк России представил обновлённые правила работы с проектным кредитованием, которые кардинально изменят подход к оценке заёмщиков-застройщиков. Теперь весь процесс будет разделён на четыре ключевые стадии: от поиска и покупки земельного участка до ввода в эксплуатацию и продажи квартир. Более детально с новыми правилами можно ознакомиться на RuInformer.Com.
По словам представителей регулятора, данная методика призвана максимально учесть факторы, способствующие успешному завершению строительного проекта и погашению проектного кредита. Однако это, в свою очередь, может привести к удорожанию кредитов для застройщиков и ужесточению контроля со стороны финансовых учреждений.
Ранее крупные банки могли полагаться на собственные внутренние рейтинги при оценке заёмщиков, но новая система требует от всех финансовых организаций следовать единому регламенту. Это, как отмечают эксперты, повлечёт за собой дополнительные затраты на внедрение новой методологии и может значительно увеличить нагрузку на капитал банков в первый год.
Каждая из четырёх стадий строительства теперь требует формирования отдельных резервов. В идеальных условиях размер резерва варьируется от 0,1% до 5% от суммы кредита. Однако, если проект отклоняется от графика или бюджета, резерв может значительно вырасти. Например, для стадии «инициирование» минимальный резерв теперь составляет 5%, тогда как ранее для застройщиков с высокой кредитоспособностью этот показатель мог составлять всего 1-5%.
Наиболее строгие меры касаются заёмщиков, которые используют кредитные средства не по назначению. В таких случаях резерв может достигать 100% суммы кредита, что делает выдачу таких займов экономически невыгодной для банка. Тем не менее, Центральный банк расширил перечень допустимых целей расходования проектного кредита, добавив возможность финансирования социальных объектов и возмещения ранее понесённых затрат.
Кроме того, нововведения касаются и рассрочек, которые застройщики предоставляют покупателям квартир. Центральный банк теперь требует учитывать эти рассрочки как фактор риска при расчёте резервов. Если застройщик продаёт квартиры в рассрочку, он не получает наличные сразу, что может вызвать трудности с погашением кредита.
Банкам теперь предстоит пересматривать размер резервов не реже одного раза в квартал, а также учитывать множество условий для внепланового пересмотра, таких как изменение площади объекта или увеличение сроков сдачи. Все эти факторы могут немедленно повысить резерв и сделать кредит убыточным для банка.
Эксперты предупреждают, что переход на новую методику может значительно нагрузить капитал банков, что приведёт к росту ставок по кредитам для застройщиков и усложнит доступ к финансированию. Это, в свою очередь, может затянуть сроки строительства и повысить цены на квартиры, поскольку застройщики будут вынуждены закладывать дополнительные издержки на кредиты в стоимость квадратного метра.
Регулятор уже переносил запуск новой системы резервирования, изначально планировав её введение на более ранний срок, но в марте 2026 года перенёс старт на второе полугодие 2027 года. Это может быть связано с тем, что банковский сектор не готов к столь радикальным изменениям на фоне уже существующих высоких ставок и падения спроса на новые квартиры.
Важно отметить, что Центральный банк последовательно выстраивает барьеры для рискованных практик в строительстве. В феврале 2026 года регулятор предложил установить ограничения по штрафам на рассрочку жилья и увеличить максимальный размер ссуды, позволяющей получить кредитные каникулы, до 900 тысяч рублей. Все эти меры направлены на усиление контроля над строительством и снижение рисков для покупателей жилья.
Однако возникает вопрос: не окажется ли цена этой защищённости слишком высокой? Если банки начнут отказываться от кредитования застройщиков из-за высоких резервов, это может привести к сокращению новых проектов на рынке жилья. Как следствие, возникнет дефицит предложения и рост цен на квартиры. Таким образом, попытка снизить риски для покупателей через ужесточение контроля над застройщиками может в конечном итоге сделать жильё ещё менее доступным.
На данный момент застройщики и банки имеют полтора года для адаптации к новым правилам. Однако учитывая текущее состояние рынка новостроек — с резким падением продаж и спроса — дополнительные регуляторные требования могут стать той самой каплей, после которой многие игроки просто приостановят свою деятельность до более благоприятных времён.
